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        说好的买房送车位呢?法院:预售合同明确排除合同签订前的说明、介绍、承诺 取代先前购买方案
        作者:上海法院  发布时间:2019-03-05 14:41:03 打印 字号: | |

        【案情回放】 

            20151月,汪先生夫妇欲购买某房产公司在售房屋,与该房产公司销售经理协商后,双方约定了付款时间、方式以及购买房屋赠送车位一个。

            20152月,房产公司与汪先生夫妇签订商品房预售合同及合同补充条款,约定双方权利义务以预售合同及补充条款为准。预售合同及补充条款未载明买房送车位事宜。

            201611月,房产公司表示无法赠送车位,双方协商未果,汪先生夫妇诉至法院,要求判决涉争车位产权无偿归二人所有。一审法院驳回了汪先生夫妇的诉请。汪先生夫妇不服,上诉至上海市第一中级人民法院(以下简称“上海一中院”)。

        【以案说法】

            20188月,上海一中院对该案进行审理,汪先生夫妇、房产公司均到庭参加诉讼。汪先生夫妇认为房产公司应兑现赠送车位的承诺,请求撤销原判,支持原审诉请。房产公司则表示赠送车位事项未在购房合同中载明,请求驳回上诉,维持原判。

            本案争议焦点为:双方就买房送车位的约定是否为双方确认之交易条件?

            汪先生夫妇辩称,他们是基于房产公司销售人员承诺买房送车位才签订合同并购买房屋的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三款规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。”所以买房送车位的约定应当视为合同内容所确立的交易条件。

            房产公司辩称,预售合同补充条款第四条约定“双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺,以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等)均不作为合同的组成部分,凡未在本合同中约定的,对双方均不具有约束力”,预售合同经双方充分协商后达成一致,故买房送车位的在先约定已被签订在后的预售合同所变更。

            上海一中院经审理认为,预售合同系双方真实意思表示,内容不违反强制性法律规定,买卖合同关系有效。预售合同补充条款第四条明确排除了合同签订前的说明、介绍、承诺,应认为预售合同及补充条款取代了先前的购买方案,包括赠送车位的承诺。商品房的销售广告及宣传资料为针对不特定主体所做,系针对潜在购买方就小区内普遍情况作出的说明与允诺。

            本案汪先生夫妇主张的车位系双方就本案系争房屋购买达成的针对性方案,针对的是特定双方,并非针对购买系争楼盘的不特定主体,故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三款规定。

            上海一中院遂驳回上诉,维持原判。

            法官提示:在涉及购买房屋等重大财产处分事项时,建议当事人在明确自身权利义务、充分了解协商交易内容后才予以签订相应合同,并尽可能将双方约定内容在合同中明确予以载明,以免引起不必要的损失。

        【法辞典】

        一、《中华人民共和国合同法》

        第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

        格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

        第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

        第七十七条 当事人协商一致,可以变更合同。

        法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

        二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

        第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

        (案例撰写:上海一中院 姚卫华)

         

        来源:上海法院网
        责任编辑:上海法院
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